Antes da Lei dos Distratos, multa pela desistência de compra de imóvel na planta, se reduzida pelo juiz, faz incidir juros do trânsito em julgado.
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Antes da Lei dos Distratos, multa pela desistência de compra de imóvel na planta, se reduzida pelo juiz, faz incidir juros do trânsito em julgado.

Até o advento da Lei nº 13.786/18, conhecida como Lei dos Distratos, que passou a exigir do pretendente a um imóvel “na planta” certa cautela antes de fechar negócio, sob pena de ver retido até 50% do valor pago se desistir da compra, persistia enorme celeuma judicial justamente em torno do percentual máximo de retenção que as empresas de incorporação imobiliária poderiam efetuar sobre os valores desembolsados pelos adquirentes de imóveis nessa modalidade, quando esses promitentes-compradores requeriam o desfazimento do contrato imotivadamente.
Embora o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em diversos julgados, já houvesse estabelecido que não se reputaria abusiva a retenção entre 10% e 25% sobre o montante pago pelo consumidor, em razão da ausência de um critério mais objetivo de definição do patamar de abusividade (o que a Lei dos Distratos supriu, ao admitir um teto a partir da sua vigência em 28 de dezembro de 2018), não raras vezes os Tribunais estaduais entendiam que, no caso concreto, a aplicação do percentual máximo não se mostrava lícito, em que pesasse sua expressa previsão no contrato, culminando-se em decisões que reduziam a penalidade contra o adquirente e faziam retroagir os efeitos da condenação de devolução dos valores pagos à data da citação (quando a incorporadora ingressa validamente no processo e se torna ré).
Como a discussão acerca da abusividade do percentual de retenção encerrava questão de fato, e não somente de direito, não poderia ser objeto de revisão pelo STJ. Entretanto, mantinha-se a problemática quanto aos efeitos da sentença ou acórdão que minoravam a multa suportada pelo adquirente.
Assim, sob o Tema nº 1002, o STJ, em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), instituto processual instituído pelo Novo Código de Processo Civil, firmou a tese de que:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
Acertado o posicionamento do STJ, já que a decisão que altera o percentual de retenção promove efeito modificativo, refletindo sobre a parte condenatória de devolução parcial do desembolso, cujo reconhecimento da mora da incorporadora não poderia ser mais considerada desde a citação (regra para a mora no caso de responsabilidade contratual), mas de quando se assenta definitivamente o valor a ser devolvido, logo, a partir do trânsito em julgado da decisão.
A tese possui impacto expressivo na liquidação do montante final de devolução ao consumidor desistente. Em processos que costumam perdurar de dois a quatro anos, é significativa a discrepância entre a incidência dos juros de mora de 1% ao mês (fixado em lei) a partir da citação (início do processo) e a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado da decisão (estágio que precede o cumprimento da decisão), diferença capaz de representar uma economia média de 30% do total da devolução.

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