Imóvel pode ser penhorado sem a participação do proprietário na ação de cobrança de cotas condominiais? Sim, define o Superior Tribunal de Justiça.
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Imóvel pode ser penhorado sem a participação do proprietário na ação de cobrança de cotas condominiais? Sim, define o Superior Tribunal de Justiça.

O Superior Tribunal de Justiça definiu, em recente julgado, que o imóvel objeto de ação de cobrança de taxas condominiais pode ser penhorado sem que haja, necessariamente, participação do proprietário no processo da ação de cobrança.

A situação era a seguinte: o condomínio propôs ação de cobrança de cotas condominiais em face da locatária do imóvel. Em fase de cumprimento de sentença, a então proprietária opôs Embargos de Terceiros, questionando a penhora do bem, tendo em vista que não teria figurado no polo passivo da ação de conhecimento, chegando os autos ao STJ para análise da questão.

O entendimento do Superior Tribunal baseou-se sobre dois pilares: o primeiro é a natureza propter rem da obrigação ao pagamento dos débitos de cotas condominiais; e o segundo rege-se pela premissa de que o próprio imóvel já é a garantia do pagamento do débito daquela natureza.

As obrigações de natureza proptem rem são aquelas que derivam diretamente da coisa em si, que são próprias da coisa e que são desvinculadas de qualquer manifestação de vontade.

Nas palavras da Ministra Nancy Andrigui, relatora do caso: “Em outros termos, caracteriza-se a obrigação propter rem pela particularidade de a pessoa do devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito”.

Por isso que, havendo transferência da titularidade, a obrigação é igualmente transmitida.

Diz-se, então, que a obrigação propter rem é dotada de ambulatoriedade, ou, ainda, que se trata, ela mesma, de obrigação ambulatória. Assim, independentemente da vontade dos envolvidos, a obrigação de satisfazer determinadas prestações acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas.”

A característica da ambulatoriedade pontuada pela Ministra, nos casos de débitos condominiais, obriga ao pagamento não apenas o proprietário do imóvel, mas todo aquele que seja titular de qualquer dos aspectos da propriedade (gozo, posse, fruição), desde que estabeleça uma relação com o condomínio.

Assim, uma vez caracterizada a existência de débitos condominiais, dispensada está a participação do proprietário do imóvel na fase de conhecimento, podendo ser demandado apenas o locatário, sendo lícito, nesses casos, a penhora.

Veja o acórdão do STJ na íntegra

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